Vendita dell’Immobile e obbligazioni condominiali

La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie sono concordi nell’affermare che le obbligazioni condominiali rientrano nell’ambito delle cd. “obbligazioni propter rem”. Sul punto, la Suprema Corte ritiene che l’obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta a un diritto reale si accompagna un’obbligazione riconducibile alla titolarità del diritto sul bene. Pertanto, l’obbligazione segue le vicende del diritto e trova la propria ragion d’essere nella titolarità del diritto reale. Chiarificatrice sulla questione in esame è la sentenza Cassazione Civile Sez. II 18 aprile 2003 n. 6323 ove la Corte, chiamata a risolvere l’imputabilità, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime del condominio, delle obbligazioni per spese conservative di parti comuni sorte nelle more della trattativa di compravendita, ha statuito che:

1) l’obbligo per il condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell’attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e dalla ripartizione della stessa);

2)  tale obbligo ha carattere meramente autorizzativo dell’opera, talché tale obbligo, in tanto sorge, in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467).

In conclusione, quindi, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui sono eseguiti i lavori.

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