“Caccia al Tasso” – Una sintetica guida per la scelta del mutuo

Naturalmente parliamo di mutui e non di sport venatorio, anche se in qualcosa si somigliano. Per scegliere un mutuo dobbiamo inoltrarci in una fitta selva, fatta di una miriade di prodotti finanziari: per le famiglie, per le giovani coppie, per i lavoratori atipici, a tasso fisso, variabile, varabile con tetto, variabile a rata costante, etc.

Proviamo a farci strada. Dove andiamo? Tasso  fisso o variabile? E’ noto che nel primo caso l’importo degli interessi è stabilito all’inizio e non varia per tutta la durata del prestito. Nel secondo caso, invece, il tasso è legato a indici finanziari che seguono esclusivamente logiche di mercato, inizialmente si avranno rate meno pesanti del cugino a tasso fisso, questo sconto, però, si paga con l’incertezza futura.

Coniugare convenienza e sicurezza non è facile, e ancora più difficile è pronosticare il futuro, le previsioni economiche sono incerte quanto quelle del tempo! Date un occhiata all’andamento dell’euribor a 3 mesi dal 1999 ad oggi (il tasso di riferimento per la maggior parte dei mutui). Oggi converrebbe puntare sul variabile, considerando quei prodotti che prevedono un tetto massimo, prestando, naturalmente, massima attenzione alle condizioni previste, altrimenti si rischia di pagare opzioni che non si useranno mai.

Perché il variabile? Attualmente I tassi sono bassi, e un tasso basso nei primi anni di vita del mutuo, quindi su un debito maggiore, ci permette di ottenere un vantaggio tale da compensare anche aumenti significativi negli anni successivi. Molti fanno riferimento anche ad una semplice regoletta: quando è possibile ottenere mutui ad un tasso fisso vicino al 5% bisogna approfittarne, in questi casi il risparmio con il ricorso al variabile si assottiglia e si elimina l’incertezza. Al contrario, più il tasso fisso supera il 5%, più diventa conveniente il variabile, per il motivo detto precedentemente. E chi ha già un mutuo? Ci può ripensare? Anche in questo caso le alternative sono molteplici: 1) rinegoziazione, 2) sostituzione, 3) portabilità.

1. Possiamo modificare pochi dettagli, di solito durata e tipo di tasso, si tratta semplicemente della modifica di un contratto che resterà ancora valido. L’operazione ha un costo basso e non si paga la penale di estinzione.
2. Si chiude un contratto e se ne fa un altro, possiamo modificare tutto, anche l’immobile ipotecato, i costi dell’operazione sono, però, abbastanza alti.
3. Diciamolo subito, nonostante il decreto Bersani, le banche che la applicano sono pochissime.

Si tratta di una surrogazione. La nuova banca salderà il vecchio debito e si sostituirà alla precedente banca a condizioni migliori. In questo caso, l’intervento del notaio è obbligatorio. L’ABI (Associazione Bancaria Italiana) raccomanda le banche di farsi carico delle spese di passaggio, ma non le obbliga. Questa opzione, nella maggior parte dei casi, allunga i tempi del rimborso risparmiando sull’importo della rata, ma rende la spesa complessiva più alta.  Come fare per capire se conviene cambiare mutuo? Un aiuto lo da un associazione di consumatori che ha predisposto un utile strumento per confrontare il nuovo mutuo con quello in corso. Infine, un consiglio che posso darvi è di informarvi il più possibile su tutte le condizioni offerte per non incorrere in spiacevoli sorprese.

Articoli simili

• 4 febbraio 2011 -- Divieto di Anatocismo al Mutuo Fondiario
  L’ ordinamento ha sempre riservato al mutuo fondiario un regime diversificato dalle altre forme di erogazione del credito, e ciò in ragione della peculiarità degli interessi sottesi a tale forma di finanziamento. Il trattamento diversificato si è ...